物
物・・・場所、物件
医院開業にあたって物は非常に多岐にわたるので 大きなポイントとして場所・物件について一例を話をしてみたいと思います。
「場所・物件」についてですが、診療圏調査については後述しますので違う部分に光をあててみてみたいと思います。
日本国内の土地や地域にはご存知の通り法律がかぶっています。人・物・金・情報の内の情報の部分にあたるのですが、この部分 について、気になることや知っておいたほうが良いことの一例をお話してみます。その法律の一つに都市計画法があります。これは地域ごと 都市計画法による用途地域が定められており、基本的に市街化を促進する地域である市街化区域と、基本的建物建設が出来ず住宅開発等 を抑制する市街化調整区域にわけられます。
市街化区域は住居系の用途地域、商業系の用途地域、工業系の用途地域などにわけられ、建ぺい率、容積率にわたり計画的に定められています。 この理由は計画的に街づくりを行うためといわれ市街化区域を定めその中を水道、下水道等を効率的に配置したり、用途地域を定め、 低層住居系の用途地域には低い建ぺい率や容積率を設定し高い建物が建たないように規制したり、商業地域は高い建ぺい率や容積率を設定 し、土地の有効活用を促し高層化の建設を促進したりしています。
ある意味この法律による土地の有効活用能力により資産価値が変わってきたりしているのですが。
しかし医院については、国民の健康を守るためか市街化区域内の全ての用途地域はもちろん、市街化調整区域であっても医院を建設する ことが可能です。つまり市街化調整区域という土地が安いところでも医院建設開業が可能ということです。
以前は土地は土地が安いということもあり調整区域に医院が建設されること多かったのですが、これについては私自身の私見としては 反対です。理由は診療圏調査で現時点は良くても、後発の新規開業する医院に生活道路動線上の人口が多い物件を抑えられたら、差別化 が地域に理解されない場合通常近いところにいき。調整区域の医院は患者の多くが人口の多い地域から来ている場合が多く、後発医院に 患者をとられ立地的には対抗策がとれないためです。これは法律的に人口が増えない地域で開業してしまっているため将来がありません。
これと同じように市街化区域であっても工業地域だと住宅が増えないや、土地が少なく且つ住宅としてのみの面積分譲がほとんどの低層の 住宅地域の用途区域内で開業した場合ビルたあまりたたないことが多く競合のリスクが商業地域や高層の住居系の用途地域より少ない場合 があるなどです。これは一概に言えませんが各論的に物件調査に入った場合ある程度都市計画、や都市計画道路の調査や情報入手は診療圏 調査以外の要因としてあったほうがよいでしょう。特に都市計画道路は地域の動線が一気に変わることもあり注意が必要です。逆に都市計画 道路が出来たすぐのところで医院不足地域は早いもの勝ちの状況になる場合が多いのですが。 他にも、農地法、や道路法、場合によっては河川法や国土法その他法律・条令等も含め多岐にわたる法律が関係してきますので、この部分は 詳しい情報を得ることがよいでしょう。
また、物件からのも「人」につながっていくことも多く、開発等がからむと地域の方の同意を得たり、協力を得たりすることも多くその 人脈を開業の地域あたために協力してもらったり、「金」の部分で地域の建設の下請け業者を使ってやったり、その他土地建物に関する ものは、は「人」、「物」、「金」、「情報」につながっておりそれが金額的にも大きい（Ｄｒ負担ではなくとも地主負担であっても） ので影響度はポイントとしては大きいと思います。
