区画整理地区は？
Ｑ．○○地域で区画整理があっていて地元の不動産業者の話では人口がどんどん増えていくと聞きます。 そこで医院開業するのはどうでしょうか？
Ａ．区画整理の場合注意点が何点かあります。大きく言えば二つ。一つ目はその土地がいくらで取引されているか。 二つ目は年齢構成です。
一つ目のその地域の土地がいくらで取引されているかですが、区画整理では一般的に保留地といって区画整理事務所 もしくは行政が所有している土地があり、区画整理事業の資金と絡むのか早めに売却されます。 注目としては、その土地がいくらで売却されたかということが地域の取引事例になります。一般的に高く売却したがる 傾向にあります。問題は高い金額事例が出た場合なのですが、他の土地所有者も売却する場合はその金額を参考にします。 つまり坪単価が人口もまだいない段階で高騰するという将来期待で実体がまだない現象がおきます。そこでその土地を だれが買うかということになるのですが、富裕層が購入しそうな地域は別として一般的には普通のサラリーマンが買える 価格帯でないと分譲地は売れません。つまりサラリーマンが買える価格帯の区画整理地域でないと人口が増えにくいのです。 金額が高騰しすぎた地域は注意が必要です。
区画整理で土地の価値があがった地域は、固定資産税もあがり、その地域の高齢の土地所有者が亡くなって高額の 相続税が来たなどと生の話が聞こえてくると、地元の方は土地の有効活用とか相続税対策に意識が向きます。 また建設会社などが相続対策の提案をどんどんしてくることから、土地の有効活用として賃貸マンションや賃貸アパート などが建設されます。入居者は比較的若い層が多い傾向があるため、例えば新婚家庭やこどもが少し大きくなって動く 方など若い年齢層が多い地域の場合、高齢者の患者が多い科目はマーケットとして熟すまで２０年ほどの歳月を費やす 可能性もあります。区画整理と古い地域が混在しているなどがあればまた違うのでしょうか。注意が必要です。 逆に小児科や耳鼻科は相性がいい可能性があります。ただまだ人口が無い時点ではいつそこで医院開業するかがポイント になるでしょうが。人口がすでに増えている場合（経営が成り立つくらい）移動して来られる方が多いため患者さんの 立ち上がりが比較的早い傾向があるようです。
